понеделник, 25 август 2008 г.

Централна София - Простотията продължава

Поредната простотия на пъпа на София вече е в строеж:


Преди близо 9 месеца Templar и Лалю Метев писаха за разрушаването на прекрасната ъглова сграда на ул. Раковски 124 и на груповия паметник на културата "Стария кауш". Templar писа:

Вероятно на нейно място ще се построи "модерна" грозна сграда от бетон и стъкло. Вероятно тя ще навлезе 30-40 см. в сервитута на общината, ще отнеме от тротоара и околните имоти. Вероятно най-отгоре ще име поне 2 етажа повече от разрешеното, които ще се декларират като "подпокривно пространство" или "куличка".... Едно е сигурно: София ще стане още по-безличен, грозен периферен и провинциален град.

Е, дали сградата, която се строи в момента, е грозна, това е някак въпрос на лична естестическа преценка. За всичко друго със сигурност е прав.

Въпреки опитите да бъде спряна простотията (например възраженията на инициатива "София - исторически град"), багерите вече са на ул. Рачо Димчев.

Защо е простотия ли?

Ами първо, защото проектът граничи с плагиатството:


(Хърст Билдинг, Ню Йорк), снимка благодарение на "Историческа София"

Второ, защото сградата очевидно запушва и закрива прекрасните околни постройки. Ъгълът на Раковски и Рачо Димчев е (беше...) едно от малкото места със запазен цял архитектурен комплекс от преди 30-те години на ХХ век. Новата сграда изцяло затулва и съседните си постройки, като закрива гледката им, и стъпва върху тротоара.

Трето ("last not least"), защото тази зона на града отдавна не може да понесе никакъв допълнителен трафик. Раковска е задръстена целодневно и до късно вечерта. Меракът на "Бенчмарк" да си боднат един "билдинг" просто не отговаря на капацитета на улицата и тесните й еднопосочни преки...

Е, добре де, какъв е изходът?

Изходът е очевиден - приемане на подробни устройствени планове (ПУП) за всички устройствени зони на централната градска част. Kрай на работата на парче, парцел по парцел. Преди това са нужни:
  • Експертни оценки на капацитета на уличната и санитарната инфраструктура;
  • Оценка на въздействието върху градската среда;
  • Оценка на въздействието върху архитектурната среда и паметниците на културата;
  • Обществено обсъждане по реда на Закона за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО).
Единствено чрез планиране на целите устройствени зони по ЗУЗСО е възможно създаването от една страна на предвидима среда за строителния бизнес и от друга страна - на някакви гаранции за съхраняване на градската среда, инфраструктурата, зелените площи и т.н.
Подробните устройствени планове могат и трябва да въведат предварителни, ясни, абстрактни и важащи за всеки с еднаква сила норми, въз основа на които да се преустройства и застроява централна София.

ЗУЗСО (който има доста кусури като закон, но е факт, действаща норма) предвижда приемане на всички необходими наредби за прилагането му в 6-месечен срок от влизането му в сила (януари 2007г.!). Предвижда и изработване на ПУП за устройствените зони на центъра.

Администрацията не е осигурила нито наредбите, нито плановете.

Струва ми се, че администрацията на СО (като повечето български администрации) много обича да работи на парче. Няма обща уредба, няма ясни норми. Всеки строеж е изключение, ПУП се приема за конкретен имот, в най-добрия случай за конкретно каре. По поръчка...

Междувременно още една красива сграда съществува само виртуално, благодарение на Templar:



25 коментара:

albert venn dicey каза...

Възгледът ми за съвременното "градоустройство" е ясен, но не мога да не се въздържа да не коментирам призивът за "експертни" оценки.

Нищо "експертно" няма в упражняването на държавна принуда - както и да го украсяваме, то не е въпрос на експертиза, наука и пр. следващи от "обективни" закономерности положения.

Голяма заблуда е да се отъждествява държавната администрация с експертността и да се завоялира упражняването на принуда под благовидния предлог за "експертност".

Експертността не може да замени нуждата от общи и абстрактни правила, които да гарантират на всеки собственик възможността да се ползва от собствеността си, без да е подложен на опасността от произвола на алчните чиновници и/или загрижените за естетиката "общественици".

Николай Павлов каза...

Отдавна съм се примирил, че на твърде малко хора в тоя град им пука за облика му и архитектурното наследство. Кичът вече е тотален и повсеместен, лее се от всеки ъгъл и във всяка сфера. Алчността и глупостта са основната движеща сила.

Радан Кънев каза...

Албърт,

Пиша: "Експертни оценки на капацитета на уличната и санитарната инфраструктура; " и нищо повече (макар други да биха написали повече, и може би с право).

Собствениците не могат да влияят на ширината на улиците и на канализацията в гъсто застроения център (в Бояна могат да си прекарат своя, ако им стиска). Х броя обитатели произвеждатм определено количество, с извинение, фекалии. Х х 10 произвеждат фекалии х 10. И е нужно експертно становище колко точно мове да поеме каналът. Иначе се връщат в гаражите, гадничко :)

albert venn dicey каза...

Затова пък грозната стара съборетина не произвежда никакви фекалии. Да я запазим за вечни времена непродуктивна и естетически непокътната.

Belomore каза...

Интересно съвпадение - миналата седмица стояхме на същия ъгъл заедно с един приятел, дошъл си замалко от Германия, където живее, и се дивяхме на смазващия кич, който предстои да се построи там. Нямах си и представа за плагиатството, но да чучнеш този стъклен осмокрил точно на този ъгъл ... е, най-малкото, доста екстравагантно решение. Опасявам се, обаче, не от екстравагантните решения, които придават чар и облик...

Алберт,
Точно така - да я запазим за вечни времена естетичеки непокътната. Съгласен съм. Какъв е проблемът в това? Сигурно ще има други, които също ще са съгласни, както и такива, които няма да са съгласни.
За произвидените от старата съборетина фекалии и трафик вече ти бе обяснено. Дали е непродуктивна и е ли естетическата наслада от нея продукт е въпрос на дефиниция на "продукт". Какъв точно е продуктът от новия "билдинг" също зависи от определението.

Моля те, обаче, вземи дай най-накрая някой пример за тия "общи и абстрактни" правила, които няма жив човек да ги пише (защото живият човек несъмнено ще бъде изразител на някакъв тип експертност) и които няма да ограничават собственика по никакъв начин, а ще гарантират правото му като собственик да прави каквото си иска със собствеността си.

Извинявай, но взе да ми додява от мъгляви общи приказки и самоцелни критики в стил "надо трактор" и "дайте да дадем" - в случая "общи и абстрактни правила".

Belomore каза...

P.S.
Показателно е, че на подобните визуализации и проспекти, средата на сградата винаги е доста далеч от истинската. Ако се вгледате в първата компютърна графика с новия "билдингъ" ще останете с впечатлението, че Раковска е един ширнал се безбрежен проспект, на чийто отсрещен тротоар няма нищо (може би разкошни градини?), а трафикът почти отсъства.
Изобщо, кому е нужно градоустройство, когато има Аутокад и Фотошоп?!

albert venn dicey каза...

@ Belomore

"Моля те, обаче, вземи дай най-накрая някой пример за тия "общи и абстрактни" правила, които няма жив човек да ги пише (защото живият човек несъмнено ще бъде изразител на някакъв тип експертност)" и които няма да ограничават собственика по никакъв начин, а ще гарантират правото му като собственик да прави каквото си иска със собствеността си."

Общи и абстрактни правила не в смисъл, че не се "пишат от хора без ескпертност", а като противоположност на конкретни и дискреционни.
Пример: при спазване на тези и тези условия за техническа безопасност (подробно специфицирани или общо очертани), включително и за фекален капацитет, всеки собственик може да построи каквато си иска по външен вид сграда, на колкото иска етажа иска и с каквото предназначение й определи (макар общи и бастрактни ограничения - например в тази част на града може да се строят само жилища или индустриални заведения напр. - да не са изключени от обсега на публичната власт, сгита наистина да са най-общи). Никакви ПУП-ове и др. подобни КОНКРЕТНИ ограничения върху собствеността и никаква ДИСКРЕЦИЯ за никой чиновник, независимо дали той действа по съвет на "експерти", след "обществено" обсъждане и пр. измишьтини.

"и които няма да ограничават собственика по никакъв начин, а ще гарантират правото му като собственик да прави каквото си иска със собствеността си."

Не съм никога твърдял, че всеки трябва да може да прави каквото си иска със собствеността си.
Свободата като власт (възможност) е понятие, с което аз не боравя.
Свободата, която аз имам предвид, е свобода от ПРОИЗВОЛНАТА (не в съответствие с общи, абстрактни, важащи за всички, предварително оповестени и недискреционни по отношение действието им правила) принуда на другиго.

Спас Колев каза...

@Belomore: "да я запазим за вечни времена естетичеки непокътната" - не виждам проблем да го направиш, ако е твоя. Другото е с чужда пита помен.

albert venn dicey каза...

@ Belomore

"да я запазим за вечни времена естетичеки непокътната. Съгласен съм. Какъв е проблемът в това?"

Ето какъв е проблемът. Цитат от особеното мнение на съдия (тогава) Ренкуист по делото Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978):

Typical zoning restrictions may, it is true, so limit the prospective uses of a piece of property as to diminish the value of that property in the abstract because it may not be used for the forbidden purposes. But any such abstract decrease in value will more than likely be at least partially offset by an increase in value which flows from similar restrictions as to use on neighboring properties. All property owners in a designated area are placed under the same restrictions, not only for the benefit of the municipality as a whole but also for the common benefit of one another. In the words of Mr. Justice Holmes, speaking for the Court in Pennsylvania Coal Co. v. Mahon, 260 U.S. 393, 415 (1922), there is "an average reciprocity of advantage."

Where a relatively few individual buildings, all separated from one another, are singled out and treated differently from surrounding buildings, no such reciprocity exists. The cost to the property owner which results from the imposition of restrictions applicable only to his property and not that of his neighbors may be substantial -- in this case, several million dollars -- with no comparable reciprocal benefits. And the cost associated with landmark legislation is likely to be of a completely different order of magnitude than that which results from the imposition of normal zoning restrictions. Unlike the regime affected by the latter, the landowner is not simply prohibited from using his property for certain purposes, while allowed to use it for all other purposes. Under the historic-landmark preservation scheme adopted by New York, the property owner is under an affirmative duty to preserve his property as a landmark at his own expense. To suggest that because traditional zoning results in some limitation of use of the property zoned, the New York City landmark preservation scheme should likewise be upheld, represents the ultimate in treating as alike things which are different. The rubric of "zoning" has not yet sufficed to avoid the well-established proposition that the Fifth Amendment bars the "Government from forcing some people alone to bear public burdens which, in all fairness and justice, should be borne by the public as a whole."

Мнението се отнася пряко до т.нар. landmark laws или закони за както ние бихме казали "градски паметници на културата", но аз мисля, че е приложимо въобще за всякакви КОНКРЕТНИ ограничения в строителството по естетически съображения.

Именно затова аз съм против използването на естетиката като аргумент за или против разрешаването на строителство, не в съотвествие с общи и бастрактни правила (напр. че в тази част на града по принцип е забрането строителство не в този или онзи архитектурен стил, но в такъв случай трябва да се дължи пълно обезщетение според мен).

Както ти сам казваш едни биха били съгласи, а други не. Но точно там е въпросът - защо за да упражнява правото си на собственост и да извлича икономически ползи от нея собственикът да е принуден да зависи от мнението на когото и да било, а не от общата свобода (или забрана) на закона.

Радан Кънев каза...

Хммм именно за дискрецията говорим.

ЗУТ и ППЗУТ в момента разрешават приемането на ПУП за един имот, за 2 имота и т.н., като обикновено общите устройствени параметри се приемат с индивидуален административен акт, в т.ч. по малките общини с "решение" на ОС, което си е направо незаконно.

В този случай дискрецията е общо взето максимална (макар поредица решения на ВАС да допускат голяма свобода в устройственото планиране - прекалена според мен). Ако инвеститорът е склонен да "договаря" с администрацията, имаме пълна дискреция. Ако е склонен да обжалва отказа й, имаме прекалена свобода - необвързана с абстрактните правила, за които говориш, защото просто ги няма.


Затова и казвам, че е нужно да се следва правилото на ЗУТ (или дай Боже на по-добър закон от ЗУТ някой ден), а именно - първо кадастър, върху него ОУП, върху ОУП-а ПУП-ове за цели устройствени зони, които ПУП-ове са по необходимост абстрактни ...

Радан Кънев каза...

А решението, което цитираш, е великолепно, наистина.

Но изобщо не защитава твоите тези, за сметка на което подкрепя моите:)
Аргументацията на решението е силна и е пряко срещу логиката на нормите на ЗУТ и ЗПКМ относно паметниците на културата. Но и аз съм против тези норми, които са източник на дискреция, на корупция, а в крайна сметка - и на унищожаване, а не запазване на ист. наследство. Аз упорито поддържам именно абстрактни и общи ограничения на застрояване на централната част на града извън определени параметри.

Belomore каза...

Такааа, почнахме да разплитаме кълбото вълна...
В този ред:
1.
Съгласен съм за дискрецията, за мен проблемът не е в ПУП-овете, а в липсата им, начина на промяната им и, най-вече в това, че едно тълкувателно писмо на МРРБ има силата да заобикаля ЗУТ и всички ПУП-ове!
Но нека уточним и разликата между общи и конкретни (деление, което не е юридическо - предполагам не си имал предвид общи и индивидуални а-ла административни актове?)
"Пример: при спазване на тези и тези условия за техническа безопасност (подробно специфицирани или общо очертани), включително и за фекален капацитет..."
Определянето на фекалният капацитет обща или конкретна норма би бил?
Кой би определял капацитета при наличието на разнообразна по качеството и капацитета си канализационна система, където я има?
Важно и интересно е.
2.
Извини ме, ако бъркам, но точно ти, точно в този блог неведнъж си твърдял, че всеки собственик трябва да може да прави каквото си иска със собствеността си - особено в първите си постинги.
Съжалявам, не ми се занимава в момента да ровя.
3.
Особеното мнение на съдия Ренкуист останало ли си е особено, т.е. решението е било в друга насока и това великолепно нещо не е станало решение?
4.
Историческият център на Амстердам (напр.) е запазен и там сградите са с невъобразими цени - кой с чия пита какви помени прави, г-н Колев?

Петър каза...

Повече информация тук:

http://en.wikipedia.org/wiki/Penn_Central_Transportation_Co._v._New_York_City

Петър каза...

Нещо ми реже линка.

http://en.wikipedia.org/wiki/Penn_Central_Transportation_Co._v._New_York_City

Петър каза...

Нещо ми реже линка.

http://en.wikipedia.org/wiki/
Penn_Central_Transportation_Co._v._New_York_City

Петър каза...

Нещо ми реже линка.

http://en.wikipedia.org/wiki/
Penn_Central_Transportation_Co._v._New_York_City

Най-важното мисля е:

"Unlike the governmental acts in Goldblatt, Miller, Causby, Griggs, and Hadacheck, the New York City law does not interfere in any way with the present uses of the Terminal. Its designation as a landmark not only permits but contemplates that appellants may continue to use the property precisely as it has been used for the past 65 years: as a railroad terminal containing office space and concessions. So the law does not interfere with what must be regarded as Penn Central's primary expectation concerning the use of the parcel. More importantly, on this record, we must regard the New York City law as permitting Penn Central not only to profit from the Terminal but also to obtain a "reasonable return" on its investment."

albert venn dicey каза...

@ Петър

Да, това е от Уикипедията, но пълното решение е, което е интересното. Не само становището на мнозинството (на съдия Бренан), което цитираш, но особено особеното мнение на съдия (тогава) Ренкуист.

albert venn dicey каза...

@ Петър

Да, това е от Уикипедията, но пълното решение е, което е интересното. Не само становището на мнозинството (на съдия Бренан), което цитираш, но особено особеното мнение на съдия (тогава) Ренкуист.

albert venn dicey каза...

@ Радан Кънев

Особеното мнение на тримата гласували против съдии наистина е убедително, макар и доста широко откъм простор за публичната власт да "градоустройства".

Ако питате мене цялата сага с градоустройството в съвременния му вид е погрешна. Вж. особеното мнение на съдия В. Девънтър по делото Village of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926) (за съжаление автор на становищено на мнозинството по това дело е любимият ми "конник").

Логиката на ЗУТ и ППЗУТ е погрешна и няма как да бъде друга при положение, че господства тази странна смесица от вярата в "градоустройството" като наука, знайна за "експерти", наречени архитекти, и възможността за корупция от чиновници и обществен контрол и политизация на вземането на икономически решения в областта на строителството.

"Аз упорито поддържам именно абстрактни и общи ограничения на застрояване на централната част на града извън определени параметри."

Аз не, при това съм на личното мнение, че никоя сграда, която е частна собственост, не бива да бъде "защитена" от каквито и да било промени, включително събаряне с цел строителство на нещо друго, независимо от естетически, архитектурни или исторически причини. Ако държавата иска, да отчужди изцяло и да обезщети до последната стотинка не само цената на имота, но и прогнозираните приходи от нереализираното строителство примерно за 30 години напред.

Против съм и общите ограничения, от вида, които ти защитаваш. Обаче това не следва от принципите, които поддържам, поне не изцяло. Известни ограничения, особено от вида, който ти имаш предвид, са напълно съвместими със защитаваните от мен принципи.

albert venn dicey каза...

@ Belomore

"Но нека уточним и разликата между общи и конкретни (деление, което не е юридическо - предполагам не си имал предвид общи и индивидуални а-ла административни актове?)"

Нямах пряко предвид делението на адм. актове, но не го и изключвам. Напротив, делението е основно юридическо, макар че най-добрата трактовка на този (и на други) правни въпроси принадлежи на икономист - Ф. Хайек, Конституция на свободата, гл. 10 ("Закон, заповеди и ред"). Впрочем цялата книга е must-read за всеки, който се интересува от въпросите на свободата, икономичестия прогрес и подредбите на свободните институции. Невероятен срам е, че повече от 18 години още никой не се е сетил да я преведе.

"Пример: при спазване на тези и тези условия за техническа безопасност (подробно специфицирани или общо очертани), включително и за фекален капацитет..."

"Определянето на фекалният капацитет обща или конкретна норма би бил?"

Зависи как е формулирано. Ако е мат. функция от бр. хора или обема на сградата или на наклона на терена и пр. неща, КОЯТО ВАЖИ ЗА ВСЯКА СГРАДА В РАЙОНА, без възможност на администрацията да дава диспенс, това е обща норма. Обща ще бъде и ако законът предпише по общ начин, че ако сградата изпълнява тези и тези условия адм. е длъжна да разреши строителството, без възможност за диспенс.
И двата вида норми са общи и еднакво удовлетворяват принципа на свободата, но не са еднакво ефективни. Напр. Хайек поддържа вторите, а аз се колебая към първите.

Хубавото на общите и абстрактни норми е, че няма значение кой го прилага - резултатът е предопределен от закона. Това е и сигурността, която те дават.

Впрочем не знам защо се заинтересувахте от въпроса за фекалния капацитет. В публикацията на Р. Кънев се говори за "Оценка на въздействието върху архитектурната среда и паметниците на културата" - нещо, което за моите представи мен е доста спорно, да не кажа нагло (вж. горните мнения и предишни мои мнения).

Belomore каза...

Въпросният капацитет е един пример, при това доста показателен и важен, както и един от елементите, споменати от Радан в контекста на необходимостта от експертни оценки.
Влиянието върху архитектурната среда е друг елемент, в който, между другото, не виждам нищо нагло. Спорно - може би, но нагло е пресилена дума, пък било то и от призмата на едно лично и за момента по-скоро крайно мнение.

albert venn dicey каза...

@ Belomore

Човешките мнения, предразсъдъци и чувства са най-различни и това, което за един е безразлично, за друг може да е съвършено неприемливо от ценностна, морална и пр. гледни точки.

Belomore каза...

Хубаво е, че стигнахме до подобно фундаментално откритие, с което няма как да не се съглася :)

boygeorge каза...

Странно е когато минавам покрай някои строеж. Защото като студент по право съм работил на такива места, за да се издържам.Аз ги разбирам като място, където хората могат да се спечелят пари, но скоро разрах, че строителите унищожават. Гледам хубави сгради из София и се чудя, не дали ще бъдат санирани, а дали децата ми ще доживеят да ги видят. Започнаха да бутат сгради на бул. "Христо Ботев", за да построят тотални безобразия. А в началото на годината се сблъсках с едно нахално момче, което е се оказа, че е спечелило парите си благодарение на строителни измами, кара кола, която моя баща стоматолог не може да си позволи / за сега /, и трябва дълго време да бърка в устите на хората за тази кола. Когато вървя по улиците не се наслаждавам на скъпи коли, а на хубави сгради, стари сгради, на чужди или млади български архитекти. Странно, но повече от сградите, които се бутат в центара са обитавани от "заслужили другари", чиито внуци искат да се бутне стара сграда, за да могат да спечелят още пари. Те не оценяват красотат на това,което е сътворено от човешки ръце, а ламтят за красотат на парите.

vladimirproperty.com каза...

Добър ден,
Вие сте прави.
Централна София е простотия и ще става още по-лошо.
---
Но кой е виновен за това ?
Нали имаме архитекти с големи фамилии ?
Защо крадат тези наши герои ?
---
Не е коректно да се обвиняват собствениците на парцела, че са изчакали и продали на най-добрата цена или с най-голямо обезщетение.
---
Къде бяхме ние през тези 70 години, в които те не можеха да оперират с имуществото си. Не можеха да поканят известен Чикагски архитект да създаде красив проект за дву, хайде , триетажна сградичка , която да прилича на стрария хан ?
Криехме се по спирките на тролея и се разхождахме важно по Ръкси.
---
Така е с всяка реституция която не е на Богдана, Биляна, Царя, Църквата, Бо...к...ви, Стан..н..ви, Петрови, Йорданови.
Всички други да си стоят в ханчетата. АкО и да не искат.
Защото вече има задръстване.
---
Може би имате нещо да кажете за червените, които разрушиха сградите на Мария Луиза, до Лъвов мост и сега строят едни красиви и социални стради ?
За червените не смеете, а ?
А, разбирам, не знаете на кого са наследници ?
---
Ако говорите така - ще се получи по-лошо. Вижте какво стана в Пловдив. Всички "плачеха", че Панаира е построен върху откраднати от родинката частни земи. Да нямало реституция. Да няма частници в вашия панаир. Щото ще забогатеят.
---
Забравихте да попитате кои са наследниците !
Кръвта им е добра. Намериха начин. Прецакаха ви. И родинката прецакаха. Браво на г-н Гергов !
Сега доволни ли сте ?
Панаирчето ви е в герговите ръце ,а частниците в Лондон с парите си.
Груба грешка сте направили.
---
Това ли са най-големите проблеми в София ?
На 100 човека им върнаха къщите и те ще строят ?
Когато мои роднини се съдеха 12 / дванадесет / години с БОДК да си вземат къщата Вие къде бяхте ?
Продадоха я и веднага заминаха с парите за Чикаго.
Не се интересуват каква сграда ще строите .
Няма да се върнат в червената си родинка.
Това е истинската простотия !
---
Истинската простотия е ромската инвазия. Вижте Джеймс Баучър 8. След три години ромите ще владеят този парцел. Много ли ще бъде красива сградата им ?
Не знаехте ?
---
Вижте какво ще стане на мястото на къщата, която ограбиха по горния начин ромите,на Христо Ботев, до площад Македония. И за нея ли не знаехте ?
---
По повод на съседите ще кажа :
Те живяха на Ръкси, докато собствениците на Раковски 124 бяха в Трявна. Със златото си оцеляха.
Сега наследниците им ще покажат, че са живи. А съседите им да си спомнят как мълчаха, когато ги извеждаха ония без съд и присъда.
В Природата има справедливост !
Макар да не вярваме.
Бъдете здрави !